Rok 2015 to czas dużych zmian w prawie budowlanym dla małych inwestycji budowlanych przede wszystkim dla budownictwa jednorodzinnego.
Nowe przepisy, które zaakceptował już Sejm mają uprościć i przyspieszyć proces budowlany dla indywidualnych inwestorów, którzy planują w tym roku budowę własnego domu.
Ta zmiana w prawie budowlanym znosi wymóg uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę lub przebudowę domu jednorodzinnego. Rozwiązanie to dotyczy budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją, czyli w sytuacji, w której dom nie jest uciążliwy dla sąsiadów, co w praktyce oznacza m.in. zachowanie przepisowych odległości od granic z działką sąsiada. W takich przypadkach konieczne będzie jedynie zgłoszenie budowy z projektem budowlanym i dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku.
W przypadku stwierdzenia braków formalnych we wniosku zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych, organ administracyjny będzie musiał wezwać inwestora do uzupełnienia braków w ciągu 14 dni od dnia złożenia wniosku.
Natomiast w przypadku braku takiego pisma po 30 dniach inwestor otrzymuje tzw. milczącą zgodę na rozpoczęcie inwestycji, może wbić przysłowiową łopatę i zacząć budować swój wymarzony dom.
Zgłoszenie rozpoczęcia prac budowlanych będzie wystarczające także w przypadku takich inwestycji, jak np. garaże wolnostojące, ganki o powierzchni zabudowy do 35 m2, parterowe domki letniskowe, budynki handlowe oraz usługowe o pow. zabudowy do 35 m2, szamba do 10 m3, baseny i oczka wodne do 50 m2 (dotychczas ich powierzchnia mogła wynosić do 30 m2) . dodatkowo zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego zgłoszenie ma w niektórych przypadkach zastąpić nie tylko dotychczasowe pozwolenie na budowę, ale też pozwolenie na użytkowanie. Takie rozwiązanie prawne skróci czas oczekiwania na rozpoczęcie korzystania z obiektów takie jak:
- warsztaty rzemieślnicze,
- stacji obsługi pojazdów,
- myjnie samochodowe,
- garaże, ale na nie więcej niż pięć stanowisk,
- obiekty magazynowe, hale magazynowe,
- budynki kolejowe,
- place składowe, postojowe, parkingi i place utwardzone,
- stawy rybne
- hangary i wiaty
Wraz z nowelą prawa budowlanego inwestor nie będzie miał już obowiązku dołączania do projektu budowlanego niżej wymienionych dokumentów:
- oświadczeń w formie warunków przyłączeniowych, czy tez pisemnych promes właścicieli mediów o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,
- oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną z wyjątkiem dróg wojewódzkich i krajowych
Dojdzie do ograniczenia zasady, zgodnie, z którą roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę – w przypadku, gdy stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę będzie wyłącznie inwestor, roboty budowlane będzie można rozpocząć na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Projekt zmiany ustawy pozostawia natomiast możliwość ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego w trybie pozwolenia na budowę, jeśli inwestor uzna, że jest to dla niego korzystniejsze. Co moim zdaniem jest uzasadnione w trudnych relacjach własności gruntu czy tez sąsiedztwa.
Zniesiony zostanie również obowiązek zgłoszenia zamierzonego terminu rozpoczęcia robót budowlanych. Natomiast powstanie obowiązek ostemplowania projektu budowlanego
Zostanie zmieniony termin na wniesienie sprzeciwu od zgłoszenia zamiaru realizacji robót budowlanych. Będzie on obliczany w ten sposób, że za dzień wniesienia sprzeciwu uzna się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora pocztowego
W przypadku stwierdzenia braków formalnych we wniosku zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych, organ administracyjny będzie musiał wezwać inwestora do ich uzupełnienia w ciągu 14 dni od dnia złożenia wniosku.
Zostanie także rozszerzona lista obiektów wymagających geodezyjnego wyznaczenia w terenie o telekomunikacyjne linie kablowe oraz kanalizację kablową, a po ich wybudowaniu obowiązek geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Zostanie natomiast wyłączone z obowiązku geodezyjnego wyznaczenie przyłączy, których połączenie z siecią znajduje się na tej samej działce, co przyłącze lub na działce sąsiedniej.
Powstanie nareszcie możliwość zastosowania do opłat legalizacyjnych ulg przewidzianych w ordynacji podatkowej oraz możliwość odroczenie lub umorzenia opłat dla inwestorów w wyjątkowej sytuacji życiowej.
Prawdopodobnie już w połowie marca 2015 roku wejdzie w życie ww. zmiana Prawa budowlanego, ale nie koniecznie będzie tak kolorowo jakby się mogło wydawać.
Urzędy będą zapewne kwestionować wiele drobnych braków jak np. wydruki planu zagospodarowania na skanach map, ksero oryginałów dokumentów oraz wytykać jakieś inne drobne błędy w formie pisemnych wezwań, tylko po to, aby wydłużać terminy. Zapewne powstanie mnóstwo dodatkowej papierologii, która będzie na siłę uzasadniała dalsze utrzymywanie przez podatników etatów w powiatowych i miejskich wydziałach architektury.
Dodatkowo niektórym inwestorom może się wydawać, że brak pozwolenia na budowę oznacza także brak projektu budowlanego, a przecież nadal trzeba będzie odczekać ok 3 miesięcy na warunki zabudowy następnie na kompletny projekt budowlany przygotowany przez architekta, konstruktora oraz innych uprawnionych inżynierów Dokumenty nadal muszą zostać złożone do urzędu miejskiego lub starostwa, a urząd taki ma teraz tylko miesiąc na zapoznanie się z dokumentacją i tylko 14 dni na napisanie wniosku o ewentualne uzupełnienie braków. No i dopiero wtedy, jeśli wszystko uda nam się uzupełnić i skompletować, to możemy w końcu zacząć budować swój wymarzony dom. Niestety wbrew powszechnej opinii, że będzie teraz dużo łatwiej z pozwoleniem na budowę, to przez jakiś czas może być zupełnie odwrotnie. Nadal moim zdaniem najlepszym rozwiązaniem dla zapracowanego inwestora będzie zatrudnienie fachowca w tym przypadku doświadczonego architekta, który potrafi poruszać się w gąszczu urzędniczych przepisów
Na koniec chciałbym zwrócić jeszcze uwagę dla przyszłych inwestorów na bardzo ważną moim zdaniem sprawę, a mianowicie na to, iż inwestor składając wniosek o budowę domu nie będzie musiał tzw. warunków przyłączeniowych do sieci. Tak, więc tak naprawdę nie będzie wiedział czy będzie miał ostatecznie te media czy nie też nie. A w takim przypadku może powstać trudna sytuacja związana z bardzo wysokimi kosztami wybudowania własnego odcinka sieci wod.-kan., czy też gazowej.
Z mojego doświadczenia wiem, że każda zmiana w prawie budowlanym w początkowej fazie wprowadza lekki chaos, potem jakoś wszyscy nawzajem uczymy się interpretować nowe przepisy i dopiero wtedy ja, jako architekt, mój inwestor oraz urzędnicy możemy sprawniej załatwiać sprawy związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę.